“買賣雙方僅需對交易房屋的價格達成一致意見并在公證處簽署法律文件，其他工作全部由公證處管理完成，直至出具房產(chǎn)證。”這是廣東省廣州市海珠公證處推出的“二手樓交易公正一站式服務”中的承諾。
有專家稱，“海珠公證處的做法是一種有益的嘗試，對彌補我國目前中介行業(yè)和公證行業(yè)立法的缺陷具有非常積極的意義，對規(guī)避二手房交易中存在的風險和遏制黑中介的不法行為可以發(fā)揮積極的作用。”
不過，此項從2010年7月開始實施的服務項目，隨著知名度的提升，也引來了社會各界的廣泛討論。
二手房交易的火爆讓市場存在的風險日益凸顯
“近年來，隨著房地產(chǎn)市場的火爆，二手房的交易也越來越活躍。但是，二手房交易市場也出現(xiàn)了許多問題，買賣雙方也面臨越來越多的風險，特別是頻頻發(fā)生的涉及二手房交易的詐騙案件。我們推出這個‘一站式服務’，就是為了降低二手房交易中的市場風險，保護買賣雙方的財產(chǎn)安全。”海珠公證處主任陳小萍對記者說。
有從業(yè)于二手房中介行業(yè)的業(yè)內(nèi)人士向記者透露，隨著市場的過熱，二手房交易過程中面臨的風險和陷阱也越來越多，五花八門，讓人防不勝防，這種現(xiàn)象在全國業(yè)內(nèi)是不爭的事實。
“現(xiàn)象一：因為樓價的上升或者下降，買賣雙方由此產(chǎn)生的‘反價’（意為對當初約定的交易價格反悔）或‘撻訂’（廣州口語，指在房價的波動下，寧可退還或放棄購房定金從而獲利）現(xiàn)象也非常多。”業(yè)內(nèi)人士對記者說。
受金融危機的影響，房價一度大跌，王女士想將一套三居的房子轉(zhuǎn)讓出去?？粗写朔康年惻克焱ㄟ^中介與王女士簽訂了房屋買賣合同，并交了5萬元的訂金，并在合同中約定一個月后辦理房屋付款和過戶等相關手續(xù)。然而，王女士一直以在外地為由遲遲不協(xié)助陳女士辦理過戶手續(xù)。一年后，房價上漲，相比一年前翻了幾倍，王女士以丈夫不同意其賣出為由毀約，并主動提出雙倍返還定金，雙方為此對簿公堂。
記者注意到，房屋的產(chǎn)權歸屬是以產(chǎn)權登記機關的登記為準，也就是說一個人所居住的房屋極有可能并不是他本人，卻無法從表面現(xiàn)象判斷房屋的真正主人是誰，這對買方甄別房產(chǎn)信息提出了巨大挑戰(zhàn)，全國各地假冒房屋產(chǎn)權人出售房屋，使當事人利益受損的案件頻發(fā)。作為一般購房者很難像專業(yè)人士那樣，一眼識別出房屋所有權證的真?zhèn)?，另外，房產(chǎn)的查封、凍結(jié)、抵押等信息也可能不在房屋所有權證有所體現(xiàn)，這更加大了房產(chǎn)交易的風險，也讓“一房兩賣”的爭議屢見不鮮。
“在業(yè)內(nèi)，二手房中介吃差價的現(xiàn)象是比較普遍的。”業(yè)內(nèi)人士向記者舉例說，比如，某位業(yè)主向中介開出了100萬元的售房價。但是，中介公司了解到，有人愿出110萬甚至更高的價格購買此房，中介公司則會讓自己的人出面收購此房后再轉(zhuǎn)售給價高者。由于目前市場的實際操作中，很大一部分業(yè)主都會委托中介公司代辦房屋過戶手續(xù)，因此，中介公司拿著原房主的全權委托書，很順利地就將房屋過戶到最終購買者名下，而且還不露一絲痕跡。該業(yè)內(nèi)人士指出，“這其中，受損害的是業(yè)主的利益。”
記者了解到，房產(chǎn)交易需要在地稅局、財政局、房管局等幾個部門之間辦理相應手續(xù)，還不能真正做到“一站式”辦理，很多時候交易雙方為了節(jié)約時間、減少麻煩便借助于房產(chǎn)中介機構的專業(yè)性，通過房產(chǎn)中介機構協(xié)助辦理，一些信譽良好、運作規(guī)范的房產(chǎn)中介機構的確為交易雙方帶來便利，但是運作不規(guī)范的中介機構也著實讓交易雙方吃盡苦頭。吃差價、亂收“加急費”等，讓交易雙方交了不少“冤枉錢”，甚至有些中介機構只收錢，不辦事，買賣雙方也無可奈何，只能是自認倒霉。而近幾年在國內(nèi)許多城市出現(xiàn)的中介機構攜款潛逃等惡性事件，更是讓雙方放心不下。
另有業(yè)內(nèi)人士向記者透露，“除了吃差價，亂收費以外，還有不法的中介公司利用業(yè)主的信任，在拿到全權委托書后，將業(yè)主的房產(chǎn)一房多賣，在拿到購房款后溜之大吉。而事后，法律責任卻要委托賣房的業(yè)主承擔。”
在廣州，“信用通”詐騙案幾乎家喻戶曉：廣州市信用通房地產(chǎn)投資咨詢有限公司(下稱信用通公司)法人代表鄧某伙同公司員工，合伙詐騙到委托他們出賣房屋的業(yè)主。該公司業(yè)務員通過其它渠道獲取信息，主動致電聯(lián)系業(yè)主們，引誘他們與其安排的所謂買方成交（所有的買方都是信用通公司的員工親戚或者受其指使者）。在所謂的買方支付三成首期樓款后，謊稱剩下七成賣房款需通過銀行按揭支付。之后，他們用假的按揭合同欺騙業(yè)主同意辦理過戶手續(xù)，從業(yè)主手中騙到房產(chǎn)證后馬上過戶到假買家名下，隨即又以該房產(chǎn)作抵押，從他們找到的放貸者那里借款，并簽定借款合同、抵押合同、公證書等，還去房管所辦理了抵押登記。借到的錢又會被信用通公司用于支付下一個業(yè)主的首期款或者短期放貸，賺取高額利差，于是又拿到一份房產(chǎn)證，又去抵押借款。
據(jù)悉，信用通公司共詐騙40位業(yè)主，騙取資金過3千萬元。
推行一站式是為了發(fā)揮公證機構預防糾紛、交易風險的獨特作用
海珠公證處按揭登記科科長胡偉泉對記者說：“對于一站式服務的開展，是我們經(jīng)過了很長一段時間的思考和調(diào)研后作出的一種新嘗試。”
胡偉泉告訴記者，首先，公證事業(yè)需要長足發(fā)展的前提是滿足社會的需求，更具體來說公證要能夠充分滿足當事人的法律服務需求，只有這樣才能夠得到當事人的尊重，讓更多的人自愿選擇公證，運用公證。這些年，雖然公證業(yè)務的發(fā)展呈現(xiàn)出欣欣向榮的景象，但也必須清醒地看到我國公證事業(yè)與德國、法國公證業(yè)的差距所在：公證所具有的事前監(jiān)督、預防糾紛、風險防范、中立、公平正義的特點始終沒有充分在經(jīng)濟、社會領域中發(fā)揮出來；其次，一直以來，公證業(yè)都寄希望于房屋繼承公證或涉房類公證列入法定公證的愿望始終沒有得到實現(xiàn)，相反，公證的社會評價、認可度在某些學者的質(zhì)疑聲中有所下降；另外，近幾年來，廣州二手房交易市場活躍，身為廣州老城區(qū)之一的海珠區(qū)二手房交易量占全市二手房交易量的極大比例。但因“誠信危機”和市場交易的不穩(wěn)定因素導致繁榮背后暗藏潛在的風險，如中天置業(yè)老板卷款潛逃、創(chuàng)輝租售突然關門、信用通公司的抵押詐騙等等就是證明。
“我們推行這個一站式服務，就是為了在社會主義市場經(jīng)濟中發(fā)揮公證機構預防糾紛、交易風險的獨特作用。”陳小萍對記者說。
記者了解到，海珠公證處針對二手房交易公證一站式服務主要以延伸公證法律服務為中心，具體有房地產(chǎn)買賣合同公證的延伸服務：簽署買賣合同后，買方在公證處提存購房款，賣方提存房地產(chǎn)證、鑰匙；交易完成后，新業(yè)主領取新產(chǎn)權證，賣方在公證處領取購房款；如賣方房屋有抵押登記的，委托公證處向登記部門辦理涂銷抵押權登記；如買方需向銀行貸款，辦理抵押權登記的，簽訂《借款抵押合同》后由公證處完成抵押權登記。
同時，還有繼承權公證的延伸服務，包括代辦測繪、評估、代繳稅費，代領房地產(chǎn)證；贈與合同公證的延伸服務，服務的內(nèi)容有代辦查冊、調(diào)檔、代繳稅費，代辦免稅手續(xù)，房改房的代繳購買公攤面積、住房補差、土地出讓金等費用，代領房地產(chǎn)證；另外還有一項是夫妻財產(chǎn)約定、析產(chǎn)公證的延伸服務，主要提供代繳稅費、代領房地產(chǎn)證的服務。
據(jù)胡偉泉介紹，海珠公證處實行的一站式服務，買賣雙方只要在該公證處進行房屋買賣的公證，只需交納公證費，其他的延伸服務都是免費的。雙方無需前往銀行開立第三方存管賬戶，無需到銀行辦理劃賬付款、贖契手續(xù)和簽署按揭文件等一系列手續(xù)，亦無需前往房地產(chǎn)交易部門辦理遞件過戶完稅手續(xù)。因為這些均可在公證處一站式完成。
“我們就是希望通過專業(yè)審查現(xiàn)實交易中買賣雙方難以審查的身份證、房產(chǎn)證、委托書的真實性和合法性，從而有效預防詐騙。”胡偉泉說，“而且，我們的一站式服務不存在先付款還是先過戶的問題，買方樓款、賣方房產(chǎn)證均可提存于公證處，由公證處按雙方約定的時點處理房產(chǎn)過戶與樓款支付，讓交易雙方可以安全收付樓款。不僅如此，公證處獨立處理房產(chǎn)過戶，未經(jīng)對方同意任何一方均無法終止合同，即使房價發(fā)生變動合同仍需繼續(xù)履行，有效預防了二手房買賣中出現(xiàn)的‘反價’和‘撻訂’。”
專家：對國家層面針對中介和公證行業(yè)的立法有積極的借鑒作用
海珠公證處的這一做法在業(yè)界引起廣泛的關注，并就此引發(fā)了社會的熱議。有一種聲音認為他們推出這一服務項目是“撈過了界”。也有專家認為，此舉是一個有益的探索。而記者采訪中注意到，有到海珠公證處嘗試過此項業(yè)務的市民對此給予了充分的肯定。
“我們正在開展的公證一站式服務符合現(xiàn)行法律規(guī)定，而且，這種公證延伸法律服務符合國際慣例，為群眾提供完整的法律服務，滿足市場的需求，充分實現(xiàn)了公證‘預防糾紛，減少訴訟’的職能作用。尤其是該項服務能有效降低房地產(chǎn)交易的糾紛，提高交易效率，充分實現(xiàn)買賣雙方的意思自治，實現(xiàn)房地產(chǎn)交易的安全、自由和效率。”陳小萍向記者表示，“自我處開展代辦物權登記領證服務以來，深受群眾的歡迎，2010年7月至今，共代辦房地產(chǎn)登記1600余宗，群眾在公證處就可以領到房地產(chǎn)證，免去了來回奔波的困苦。同時，通過認真審查交易者、房地產(chǎn)證、委托公證書的真實性，堅持‘一手交錢，一手交證’的交易方式，采取安全墊資贖契、按揭付款等措施，為不動產(chǎn)交易提供了安全可靠的平臺，有效地保障了買賣雙方的合法權益，得到了廣大群眾的一致好評。”
在海珠公證處體驗了一站式服務的廣州市民李先生告訴記者，以前他也辦理過房屋過戶手續(xù)，由于不熟悉辦理的流程，在自家與房屋管理部門之間不知跑了多少冤枉路，消耗了大量的時間和精力。他說，“但是今年上半年，我買了一套二手房，在和賣家協(xié)商好價格后，只跑了一趟公證處把公證辦了，其他的手續(xù)都委托了公證處辦理，最后到公證處把房產(chǎn)證一領就完事了，真是又省時又省事還規(guī)避了許多風險。”
采訪中記者了解到，在海珠公證處推行一站式服務后，有一些房屋中介公司向買賣雙方推介了此項業(yè)務，效果也非常好。
“我們在了解了海珠公證處有這項業(yè)務后，也在經(jīng)營中向客戶進行了推介，也嘗試了幾單，應該說總體效果不錯，買賣雙方都很滿意。海珠公證處的做法有效規(guī)避了買賣當中的許多風險，而我們的客戶對公證處有足夠的信任，我們向他們推廣，他們對我們的信任也有了提升。”德誠行地產(chǎn)公司法律部助理經(jīng)理曾慶桂
廣州市新安地產(chǎn)代理有限公司總經(jīng)理麥英和則表示：“效果不錯！合作以后我們發(fā)現(xiàn)，這種做法是一個多贏的局面：買賣雙方除了公證費沒有多出一分錢還規(guī)避了風險；公證處的服務又為我們省下了許多精力，因為之前二手房買賣過程中許多手續(xù)需要我們代辦，現(xiàn)在由公證處辦理客戶更放心。”
“只要海珠公證處沒有額外收取費用，那么，這一做法無疑是一個有益的探索——它是二手房買賣中遏制中介亂象、規(guī)避交易風險的有效手段。”華南理工大學法學院副教授葉才勇的話也代表了一部分學者的觀點，“首先要說明的是，我國目前房地產(chǎn)中介代理制度的設計存在一定的問題：房地產(chǎn)中介是雙邊代理（即為賣家服務又為買家服務），而買賣雙方是尖銳的利益對立關系，而出于自身的傭金利益，中介機構是絕不會向買賣雙方告知風險所在，而是會落力掩蓋風險，促成交易的成功。國際慣例均將合同代書、證明、過戶（物權登記或涂銷）、繳稅視為法律服務內(nèi)容，有償提供法律服務需要特別許可，房地產(chǎn)中介是不允許從事的。而在我國，目前房地產(chǎn)中介在實操中均有代客戶辦理上述法律服務的現(xiàn)象，法律也沒有明令禁止，而這也是諸多問題發(fā)生的一個根本性問題。因此，我國中介機構目前提供的這些法律服務應視為一種暫時性的歷史現(xiàn)象，這種弊端在今后必然通過立法予以規(guī)范。”
葉才勇指出，海珠公證處實行的一站式服務符合國際慣例，是公證行業(yè)最古老的業(yè)務之一，是交易安全的必然要求。但對中國國內(nèi)而言，則是一個全新的模式。因此，這種做法將為國家在中介制度的設計和公證業(yè)務的界定等方面的立法發(fā)揮積極的借鑒作用。
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